融创金成·江南府跑盘记——闲林板块（四）
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导读目录
一、楼盘信息汇总表。
二、楼幢、户型展示及分析。
三、楼盘区位、价值分析。
四、售楼处现场情况介绍。
五、样板房及工地实景拍摄。
六、总结。
融创金成·江南府这个楼盘，我很早就去看了。当时融创金成·未来海还在售，我总觉得2.3万元/㎡左右均价的楼，北面就是高架，性价比不是特别高。后来到了5号楼，价格已经上到了2.5万元/㎡左右，我就更不想写了。
但任何抛开价格谈楼盘好不好的行为都是耍流氓。这不，最近价格变成了2.2万元/㎡左右的，我觉得是该看一看了，毕竟2万元/㎡上下的楼盘也不太多了。
本王子御用楼盘顾问：包莉艳
电话：135 8804 7137
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PART 1
楼盘信息汇总表
| 楼盘名称 | 融创金成·江南府 |
| 备案名 | 江都南悦府 |
| 拿地情况 | 金成于2015年9月25日拿下的余政储出【2015】47号闲林荆余路地块，楼面价2325元/㎡，后2016年与融创合作开发。 |
| 开发商 | 杭州金泓置业有限公司 |
| 物业公司 | 融创物业管理有限公司 |
| 容积率 | 2.00 |
| 绿化率 | 30% |
| 占地面积 | 131442㎡ |
| 总建筑面积 | 40万㎡ |
| 楼幢情况 | 一期1-7号楼已售罄 二期1-9号楼共9幢，其3号楼为物业用房。 本月25日左右将加推6号楼共126套 |
| 户数 | 2303户 |
| 层高 | 26层 |
| 主力户型 | 89㎡、128㎡、136㎡ |
| 交付时间 | 2021年6月30日 |
| 外立面 | 底部石材，大面积的真石漆，局部质感金属漆。 |
| 车位数量 | 总2857个（一、二期高层） |
| 是否人车分流 | 是 |
| 车位价格 | 地下一层23万；二层20万（开盘当天有优惠） |
| 车位比 | 高层车位比1：1.2 |
| 物业费 | 高层3.2元/㎡·月（含0.6元的能耗费） |
| 装修标准 | 3500元/㎡ |
| 地铁 | 距离 杭临轻轨老余杭站1.5 公里左右，无缝对接地铁 3，5 号线 |
| 所处区块 | 闲林（泛未来科技城概念） |
| 教育配套 | 小区内部配套一个9班制幼儿园，附近拥享有丰富的教育资源，5所江南春幼儿园，2所英特外国语小学，1所英特外国中学，门口是金成少年宫，1公里范围内有学军中学海创园分校 |
| 其他交通配套 | 356路、506路、592路、346路、367路、461路、B4快速公交、513路、469路、471路等多路公交车 |
| 医疗配套 | 浙一医院余杭分院 |
| 商业配套 | 零距离配套规划未来城市广场，整体约为5万方体量，辐射周边少年宫，小白菜文化园等文教场所；周边还有已经开业的华元西溪欢乐城，印象城，老余杭的江南时代广场。 |
| 产业配套 | 杭州未来科技城是中组部、国资委设立的全国四个未来科技城之一，作为省“十三五”计划的核心发展板块，同时也是城西科创大走廊的核心发展板块，未来将会打造成为浙江硅谷、杭州城市副中心。 |
| 周边配套 | 未来科技城公共服务中心：总投资超过100亿元，包含国际会议中心，体育场，科技城，艺术馆等公共功能，是杭州城西科创大走廊心脏位置。 |
| 周边二手房挂牌价 | 均价约2.6万元/㎡左右 |
| 周边二手房成交价 | 均价约2.3万元/㎡左右 |
PART 2
产品楼幢分布：
整个项目囊括高层、排屋、合院多种产品。
其中排屋78套、合院40套。
高层则分为一二两期：
一期共7幢（1#-7#）已售罄。
二期共9幢，其中3#为物业用房，其余1#-2#、4#-9#为住宅。
二期8#、9#已开，目前还有少量大户型尾房。
本次月底将要加推的是6#楼，共套。
楼层总数：
6#分为2个单元，东边一单元为11层的小高层，一梯两户；西边二单元为26层的高层，两梯四户。
户型分布及一房一价：
主力户型共有五个：
1、A1户型，89㎡，三房两厅两卫，6#二单元高层中间套。
主流中间套户型，方正、全明、南向三开间、双阳台。
2、、B2户型，128㎡，四房两厅三卫，6#二单元高层西边套。
主流边套户型，方正、南北通透、270度转角双阳台；厨房略局促、进门无玄关、主卧带暗卫、厨房尺度局促。
3、C1-1户型，128㎡，四房两厅两卫，6#二单元高层东边套。
主流户型，户型方正、全明、南北通透、南向三开间、U型厨房尺度优越、动线合理、动静分离、双阳台。
4、C2户型，134㎡，四房两厅两卫，6#一单元小高层西边套。
主流户型，方正、南北通透、南向三开间、双阳台，U型厨房尺度优越，动线合理，动静分离；主卧卫生间为暗卫。
5、C3户型，136㎡，四房两厅两卫，6#一单元小高层东边套。
户型方正、南北通透、全明、U型厨房及餐厅尺度优越、南向三开间、双阳台、主卧独立衣帽间尺度较大，第二主卧单独分离，适合三代人居住。
总体来说，项目的户型都还不错，属于主流户型。就户型而言，比周边一些老项目如闲林的东海闲湖城、老余杭的余杭公馆以及中泰的海伦堡棠锦等，有较大优势。
PART 3
闲林就犹如九堡，开发过早，前期规划不到位，因此，本身发展潜力基本消耗殆尽。
这一轮发展中，带动闲林房价上涨的唯一动力来自未来科技城的强力引擎。
因此，我们应该清楚的认识到这一点。把握好未来科技城与其外溢区块之间的梯度。
杭徽高速对整个区块有一定的割裂感，高速北侧明显优于南侧。
因此楼盘的整体定位在刚需，虽然他也是融创府系产品。不过这个刚需针对的应该是收入尚可的年轻的高收入产业人群。
因为刚工作不久，积蓄还不足，可以将这里作为置业的第一站。
就品质而言，这个楼盘应该高于附近其他一些楼盘。融创的品牌加持以及规划设计理念还是完胜这边的土著开发商的。就这点而言，金成把融创引进，整体提升了区块的水准。
房子值不值得买，一定是对比出来的。2.2万元/㎡的价格，对于去年很多优秀的限价盘来说，性价比也就一般。但随着那些特别便宜的一手限价房售罄，后续高价地的房源陆续入市。这个楼盘的性价比反而开始有了提升。
一方面是本身价格从2.5万元/㎡到了2.2万元/㎡（就当是开发商说的位置不同引起价差吧），另一方面，2万元/㎡上下的楼盘越来越少。
当然，我们要强调的，这个看法的转变只是对应于真实买房需求的刚需。
对于投资客来说，目前整个阶段都没有必要讨论值不值得买。如果你还在思考买哪里的话，你就根本不是一个合格的投资者。
PART 4
售楼处部分照片。
小区自带五万方的商业综合体——未来城市广场。
小区南部的排屋、合院区。
沙盘南侧。
沙盘西侧。
电子区位图。
现场公示内容：
PART 5
样板房没拍，就上一些官方图吧。
精装标准大家可以参考一下，还算可以。
反正所谓的精装也就那样，软装拿完收房的时候，大家一定都会有心理落差，不管哪个楼盘都一样。
结 语
二手房现在是万万买不得的，跌多少我不能肯定，但一定还要跌下去。基本判断会到与之后高价地的一手房持平的价格。
高价地一手房如果进入滞销，那就要看房企的资金情况了，如果扛得住，可能会慢慢去化，扛不住，直接降价走量也不是不可能的事。
但对于刚需来说，要全盘考虑情况。
之前有粉丝问我，摇到余杭公馆要不要买？我的回答是：
如果你手边钱不够，就只能买2万上下的楼盘，那么摇到选个满意的户型就买吧，毕竟2万上下的盘真的不是特别多了。
如果你手边预算有的多，那么尽量选择性价比更高的楼盘，不是没有。
这个回答同样适合融创金成·江南府这个楼盘。
现在的售价与周边差价不算大，但毕竟是精装修的房子，物业相对于周边老小区来说，还是值得期待的。
自己要住的房子，多去看看再决定吧。
感谢小姐姐包莉艳对我的支持，关于这个楼盘大家有什么需要问的就找她吧。
包莉艳
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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